🏛️ ¿Cuánto tarda un procedimiento de desahucio en México? Etapas y tiempos según el Código de Procedimientos Civiles

El procedimiento de desahucio es la vía legal que tiene un arrendador para recuperar la posesión de un inmueble cuando el inquilino incumple, generalmente por falta de pago de rentas.

En México, el trámite se regula en el Código de Procedimientos Civiles de cada entidad federativa (no existe uno único nacional para materia civil local), por lo que los plazos pueden variar ligeramente según el estado. Sin embargo, la estructura del procedimiento es muy similar en todo el país.

A continuación, te explico las etapas principales y el tiempo estimado que puede tardar cada una.

1️⃣ Presentación de la demanda

El arrendador presenta una demanda ante el juez competente, acompañando:

• Contrato de arrendamiento

• Recibos o prueba del adeudo

• Identificación y documentos de propiedad

📌 Tiempo estimado:El juzgado puede admitir la demanda en un plazo de 3 a 10 días hábiles, dependiendo de la carga de trabajo.

2️⃣ Admisión y emplazamiento

Si la demanda cumple los requisitos, el juez la admite y ordena emplazar al inquilino.

El actuario acude al domicilio para notificar formalmente al demandado, otorgándole un plazo para contestar.

📌 Tiempo estimado:El emplazamiento puede tardar entre 1 y 3 semanas, dependiendo de qué tan fácil sea localizar al inquilino.

3️⃣ Contestación de la demanda

El demandado tiene un plazo legal (generalmente 9 días en muchos códigos estatales) para:

• Contestar la demanda

• Oponer excepciones

• Ofrecer pruebas

Si no contesta, puede declararse en rebeldía.

📌 Tiempo estimado:Aproximadamente 1 a 2 semanas.

4️⃣ Etapa probatoria

Si hay controversia, el juez abre un periodo para ofrecer y desahogar pruebas:

• Documentales

• Testimoniales

• Periciales

📌 Tiempo estimado:Entre 1 y 3 meses, dependiendo del número de pruebas y la agenda del juzgado.

5️⃣ Sentencia

El juez analiza el expediente y emite sentencia.

Si procede el desahucio, ordena:

• La desocupación del inmueble

• El pago de rentas vencidas

• En su caso, intereses y costas

📌 Tiempo estimado:Entre 2 y 6 semanas después de cerrada la instrucción.

6️⃣ Ejecución (lanzamiento)

Si el inquilino no desocupa voluntariamente, se inicia la etapa de ejecución.

El juez ordena el lanzamiento, que es el acto formal mediante el cual se entrega el inmueble al propietario con auxilio de la fuerza pública si es necesario.

📌 Tiempo estimado:De 2 a 6 semanas adicionales.

⏳ Entonces… ¿cuánto tarda en total?

En promedio, un procedimiento de desahucio en México puede tardar:

• ⚖️ De 4 a 8 meses en un escenario relativamente ágil

• ⏱️ Más de 1 año si hay apelaciones o incidentes

Todo depende de:

• La entidad federativa

• La carga del juzgado

• Si el demandado se defiende o no

• Si existen recursos (apelación, amparo)

⚠️ Consideraciones importantes

• No es legal “sacar” al inquilino por cuenta propia cambiando chapas o cortando servicios.

• El procedimiento debe seguirse ante juez.

• Cada estado tiene su propio Código de Procedimientos Civiles, por lo que siempre es recomendable asesorarse con un abogado local.